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从新加坡经验看如何让年轻人住得起房?

作者:林双林  时间:2017-02-16

2017年春季招聘会正在如火如荼地进行中,很多人经过激烈竞争终于得到一份满意的工作,却发现由于起薪低,奋斗数十年未必能在城市里买得起房。对于刚刚就业的年轻人而言,更是如此。这在其他国家也是较为普遍的现象。对于这些没有财富积累的年轻人而言,如何解决住房问题呢?北大国家发展研究院林双林教授在本文中为我们介绍了新加坡居者有其屋的成功经验。

  新加坡1965年从马来西亚独立,经过仅仅50多年的努力,已从一个贫穷落后的国家,变成繁荣富强的国家。尽管规模较小,但新加坡公共基础设施完备,人民堪称安居乐业,新加坡经验对中国有何启示呢?

新加坡逐步实现居者有其屋

上世纪60年代,新加坡政府开始着手解决居民的住房问题。新加坡政府购买了全国80%的土地。这种购买是按政府规划、开发之前当地土地的价格来购买,而不是开发以后被推高的价格,这样就节约了政府财政开支。而且,政府拿了土地之后就开始做100年的城市规划。

  新加坡政府为百姓建造的廉价住房,叫组屋他们以价格低廉的土地为基础,为百姓建造房屋。因为土地便宜,房价也低,政府就把这种廉价房子卖给老百姓,购买面积由家庭人口多少决定,所在地区不同,房价也不同。目前,新加坡一套房的房价大约在家庭年收入的45倍,为了让居民拥有居所,国家对购房者予以补助。据新加坡统计局住宅和发展委员会测算,2015年两居室房子的价格在30万新元(1新元约合5元人民币)左右,三居室在45万新元左右,四居室在60万新元左右。这是组屋再出售的价格,比政府最初卖给居民的价格高。

  目前,大部分的新加坡居民住在政府提供的组屋里,组屋”5年内不可在市场出售,但可以退还给政府。而且,组屋的设计合理,楼道宽敞,一般都有敞开的公共空间。组屋的质量由政府严格把关,政府会采用公开市场招标,通过竞争,由私人开发商来修建。新加坡政府甚至曾发现一座楼有一处问题,便要求开发商将整座楼重建。

  新加坡居民买了组屋后分期付款,房款来自个人积累的公积金——雇员和雇主基于雇员工资数按比例向政府缴纳公积金,用于雇员住房、教育、医疗和养老。组屋在购买5年之后可以出售,但政府将按照市场商品房价格征税,以作为政府当年对屋主补助的回报。

  解决住房难题需要足够的资金,那新加坡的财源是怎么解决的呢?除了税收,新加坡政府还成立了淡马锡投资公司,其100%股权归财政部拥有——该公司投资了新加坡电信、新加坡航空、星展银行、新加坡地铁、新加坡港口、海皇航运、新加坡电力等大企业,自1974年成立以来该公司年回报率为16%左右,给国家创造了财政收入,从而降低税收,不用搞土地财政

如何从住房上防止代际间财富分化加剧?

我国居民住房市场存在着一些突出问题,比如,一些地方政府额土地财政推高住房价格;大量资金涌向房地产;烂尾楼大量出现;用制造泡沫的方式去库存,致使房价不断高涨等。

  相形之下,新加坡虽然是小国,但中国与它不无相似之处,如政府对土地支配权大,城市人口密度大,等等。新加坡解决住房问题的实践,对我国还是有一些启示。

  制定长远的地方发展规划,提高建筑质量。我国正在推进城市化,但是一些地方是一任领导一个规划,今天建了明天拆。有的地区,在远郊建几座住宅楼,没有任何配套设施。还有的地区搞摊大饼式发展,城市里缺少绿地、树木、公园,住宅建筑和基础设施还粗制滥造。因此,我们的地方政府要像新加坡政府那样,尽早、尽量长远地作好城市规划,而且要重视建筑质量。

  减少对土地财政的依赖,开创财政收入的新途径。土地财政的实质是一些地方政府把住房这种必需品当成奢侈品,再向购房者征收巨额税收,这显然不合适。多年来,很多地方政府往往既没有足够税源也没有自由发债的权利,想进行基础设施建设,只有搞土地财政。因此,应该允许地方政府开拓新税源,征收有利于发展或有利于再分配的税收,如财产税、遗产税、资本利得税等。当前房价高涨,就是推出个人房产税的好时机。而且,地方政府也可以学习新加坡,转变国有资本的经营方式,甚至由直接控制生产转为成立投资公司,投资营利的企业,获取资本回报,以增加财政收入。

  增加经济适用房,保证居民住房的可及性。城市化主要是人的城市化,人的城市化主要是住房城市化,在哪个城市里住下来了,就应该是哪个城市的居民。我们的经济适用房类似于新加坡的组屋,然而获得这类房子的条件太严,应该适当放松条件,让更多人受益。另外,经济适用房的价格也要合理。各地方政府应该因地制宜,增加经济适用房供给,使其惠及大众。

  政府对年轻人提供住房补助,防止代际间财富分化加剧。与城市中老年人相比,年轻人相对贫困是普遍现象,这在发达国家也是如此,应该引起警觉。现在,城里的老年人往往有价格昂贵的房子,还有高额退休金。但年轻人往往起薪低,奋斗数十年可能都很难买得起房子。应该像新加坡政府一样,对年轻人购房提供一定补助,可以直接补助,也可以把房贷利息从可税收入里扣除。

丰富个人投资选择。比如,将居民投资注意力从房产上转移出来,增加市场上房屋的供给等。

(作者:林双林,系北大国家发展研究院教授、中国公共财政研究中心主任)

(来源:新华网思客)

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